日前，公募REITs市场再添新人才，华夏北京保障房中心租赁住房REIT获得证监会注册通过，成为国内公租房领域首只公募REITs产品。

从最初的工业园区，高速公路，仓储物流，到最近获批的保障性租赁房，公募基础设施类REITs涵盖的资产范围更加广泛多位业内人士认为，保障性租赁房REITs项目的陆续落地，是住而不炒定位的具体实践，将有效帮助盘活存量资产，支持保障性住房新增投资，同时有望推动公募REITs市场的进一步发展

租赁房地产投资信托加速扩张

最近几年来，我国不断推进保障性租赁房制度建设在业内人士看来，建设保障性租赁房是我国新形势下住房制度改革的又一新探索，是解决大城市住房结构性问题的重点，是优化房地产租赁供需平衡，促进房地产行业健康稳定发展的有效手段

推出保障房REITs，有利于盘活存量资产，回收资金用于新建保障房项目建设，促进形成投融资良性循环，对保持房地产市场平稳健康发展具有重要作用。

具体来看，本次获批的华夏北京保障房REITs为由北京保障房中心有限公司作为原所有人发起设立，中信证券作为专项计划管理人，华夏基金作为基金管理人的公共基础设施类REITs项目标的资产为北京市海淀区龙文家园和北京市朝阳区西岳上郡两个公租房项目

根据消息显示，龙文家园项目和熙悦尚军项目分别于2015年和2018年投入使用它们是北京具有代表性的公租房项目，楼龄短，物业质量好，小区生活配套齐全，交房标准高，入住率高经过多年的培育和完善的管理，两个项目已进入稳定运营期，总估值约为11.51亿元该项目的回收资金将主要用于北京焦化厂剩余地块的住房项目建设

此前，首批两只保障性租赁房REITs于7月29日率先获批，分别是红土创新深人才安珠REIT和金钟厦安珠REIT因此，华夏北京保障房REITs成为国内第三个租赁住房的REITs产品

更重要的是，由于华夏北京保障房REITs的底层资产是两个公租房项目，这意味着公租房首次被纳入公募REITs，对于进一步盘活存量资产具有重要意义。

华夏基金基础设施与房地产投资部行政主管莫一凡表示，保障房租赁REITs的落地符合房住不炒的长期政策，是金融支持解决新市民，年轻人等群体住房困难的重要举措通过盘活保障性租赁房的存量资产，可以更好地支持住房保障体系建设，形成投资的良性循环，增加保障性租赁房的市场供给，更好地解决民生问题

此外，公募REITs作为国内资本市场的重要创新产品，吸引社会资本积极参与保障性租赁房成熟资产投资，帮助保障性租赁房相关投资运营主体盘活存量资产，加快保障性租赁房建设，提高保障性租赁房有效供给，也有助于国内保障性租赁房形成市场化的定价基准，也有助于推动保障性租赁房服务模式的市场化，专业化转型莫一凡说

政策供给为发展奠定坚实基础。

在我国公募REITs市场稳步推进的背景下，保障房租赁REITs的推广得到了监管和政策的大力引导和支持截至8月10日，全市场共有14只公共基础设施类REITs上市发行，发行规模合计541.43亿元，总市值628.24亿元从资产类型来看，包括高速公路，工业园区，仓储物流，污水处理，垃圾处理项目，以及等待正式出售的保障性租赁房项目

今年以来，租房类REITs正式进入发展快车道日前，国务院办公厅发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，提出促进基础设施领域房地产投资信托基金健康发展，进一步提高推荐和审核效率，鼓励更多符合条件的基础设施REITs发行上市

随后，5月27日，证监会，发改委联合发布《关于规范保障性租赁房基础设施房地产投资信托基金试点发行有关工作的通知》，推动了租赁住房REITs业务规范有序发展《通知》提到，鼓励使用回收净资金投资于短期内明确，成熟并能形成有效投资的新项目，促进形成投资良性循环，项目应权属清晰，运营模式成熟，市场化收益可持续，被相关部门认定为保障性租赁房项目

日前，证监会在2022年系统年中监管工作会议暨巡视整改常态化长效动员部署会上也提到，稳步扩大REITs试点范围，加快常态化发行，盘活存量资产。

公开发行REITs，被称为资产IPO，是一种有效盘活存量资产的金融工具，可以使庞大的沉睡的基建资产获得流动性溢价，然后将回收的资金用于新的基建项目业内人士指出，保障房建设需要大量资金投入，公募租赁房REITs可以成为拓宽直接融资渠道的有效工具，这也是当前基建类REITs受到政策大力支持的重要原因

除了政策的铺垫，公募租房REITs的接连落地，与其产品特性的高度适配性有直接关系中信证券分析师明明在研究报告中指出，从租赁住房的角度来看，REITs在拓宽融资渠道，盘活存量资产，促进有效投资方面作用明显相关企业有动机尝试保障性租赁房资产证券化，从REITs市场来看，长期运营目标，租金相对稳定，出租率高等特点与REITs对基础资产的要求高度匹配两者的结合不仅可以扩大中国REITs市场的规模，还可以给投资者带来一定的收益

具有长期投资价值。

除了转向庞大的房地产资产，促进租赁住房市场平稳健康发展，业内人士还指出，作为产权公开发行的保障性租赁住房REITs，通常具有经营期限长，租金率稳定，抗周期性强，长期投资价值好等特点，能够进一步满足我国居民日益增长的财富管理需求。

值得一提的是，首批两只租房的REITs吸引了各类机构投资者的积极认购日前，宏图创新深证人才安珠REIT发布的基金份额发售公告显示，本次询价共收到83名网下投资者管理的252名配售对象，全部配售对象拟认购总数为1862.41万份，是首次网下发售份额的133.03倍，创下目前行业内REITs公开发售的行业纪录投资者租用REITs的热情可见一斑

莫一凡认为，租房REITs的投资价值主要体现在两点:一是政策支持多，这个投资领域有一定的政策红利，二是各地保障性租赁房项目进入快速发展期，为保障性租赁房REITs提供了优质的投资标的出租房屋的REITs底层资产具有长期稳定的现金流，适合追求长期稳定投资收益的稳健型投资者，如保险资金，养老金等投资者他还提到

对于投资者而言，租赁住房符合国家‘房住不炒’的重要定位，土地，税收等政策红利优势显著租赁住房的REITs是一种新的投资产品，具有长期投资价值，但也需要注意的是，租赁住房的租金价格由于受到政府引导，一般低于市场水平，因此更适合风险偏好较低的稳健型投资者董仲云说

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