晴天补屋顶，现在雨来了，龙湖集团有了遮风挡雨的地方。
日前，龙湖集团公布2021年中期业绩，显示集团实现营业额606.2亿元，同比增长18.5%，扣除少数股东权益影响及增值考核后核心净利润61.8亿元，同比增长17.1%同时，集团上半年平均融资成本为4.21%，符合三条红线要求
长期以来，相对理性的财务表现和较低的融资成本是龙湖区别于其他民营房地产企业的特点正如吴亚军在董事长报告中所说，珍惜绿档和整个投资的信用评级，把握健康的融资渠道，合理增加负债，保持稳健的理财是抵御周期的基本面
但是，在这个画着谨慎背景的房子里，龙湖也不是完全没有麻烦上半年，集团毛利率和净利率均有所下降龙湖集团执行董事兼首席财务官赵毅表示，在控制房价的大环境下，行业毛利率和利润率下降是趋势，龙湖将加快高周转，保持25%左右的毛利率水平
除了房地产业务，龙湖管理还将更多的笔墨投入到多元化的水路中，包括商业运营，房屋租赁，智慧服务，房屋租售，房屋装修等上半年，龙湖实现物业投资业务免税租金收入47.8亿元，同比增长42.4%与同期物业开发营业额518.4亿元相比，还有很长的路要走
资本市场对这份成绩单感到满意截至8月25日收盘，龙湖集团股价报37.20港元，当日上涨1.78%但今年，龙湖的股价已经从年初的高点回调了近30%或许，正如一位投资者所说，市场看的不仅仅是稳定性，还有企业的动能，速度和成长空间
房地产优等生也有烦恼
房地产行业的调控趋势对每个企业都是公平的，龙湖也不例外。
在2021年中期业绩报告中，吴亚军对今年调控情况花了不少笔墨另一方面，去年尽管受疫情影响，其董事长的报告更侧重于集团运营，谈到龙湖晴天盖屋顶未雨绸缪，以及从自律中获得的资本能力在今年的谈话中，是监督，测试和抵御风险
上半年，龙湖交出了一份相对稳定的成绩单，但也不可避免地受到行业利润下滑的冲击。
报告期内，集团毛利率约为27.7%，税后核心利润率为13.6%，权益后核心利润率为10.2%相比之下，去年同期，上述三项指标分别为30.8%，14.6%和10.3%如果延长至过去五年，龙湖2016年至2020年的毛利率分别为29.08%，33.90%，34.14%，33.63%和29.28%
在控制房价的背景下，行业毛利率和利润率下降是趋势，这将防范行业周期性风险和系统性风险，有利于行业利润的理性回归未来，龙湖将保持25%以上的毛利率同时，加速高周转，保持良好的ROE赵毅在接受CBN采访时表示
财务报告显示，上半年龙湖毛利润及其他收入同比增长，但销售及营销费用，行政费用，融资成本齐头并进，分别达到23.32亿元，46.89亿元，8088万元其中，龙湖上半年利息支出总额约40.25亿元，资本化后为39.45亿元，融资成本约8088万元
归根结底，房地产企业的盈利需要传统房地产业务的支撑上半年，龙湖实现房地产开发合同销售额1426.3亿元，同比增长28.4%
从以上可以看出，龙湖最近几年来的销售增速趋于稳定虽然管理层表示不在乎排名，但资本市场仍对其盈利和增长抱有预期，如果一味信佛，可能难以支撑目前的高估值
日前，龙湖宣布成立房地产新水路，与此前的商业运营，房屋租赁，智慧服务，房屋租售，房屋装修水路并列设有投资发展部，R&D部，运营部，工程部，供应链管理部和市场部经过组织调整，房地产水路业务权责边界更加清晰，有利于聚焦发展
在25日的业绩会上，新任地产水路总经理陈首次出席其他管理层在介绍时也毫不犹豫地称赞，并对以陈为首的地产水路表现出极大的期待
作为龙湖的C1水路，房地产业务是集团利润的主要贡献者未来，我们将坚持投资规模，坚持质量增长，坚持签约支付，继续为集团做出成绩陈对说道从一系列的组织架构调整可以看出，龙湖下半年并非没有野心，专注地产业务是其发展的重要基调
龙湖年销售额4100亿元，上半年整体淘汰率达到66%未来将积极拥抱政策，对行业充满信心，有信心完成3100亿元的销售目标龙湖集团执行董事兼首席执行官邵表示
责任重大的多渠道
监管部门全面收紧行业在银行三条红线和两条红线的共同控制下，行业杠杆率逐渐下降叠加拿地销售比，经营现金流转正等辅助指标，意味着政府开始从金融角度看待房地产行业在业绩会上，邵肖明总结了行业监管的趋势
龙湖管理层表示，伴随着产业政策的密集出台，房地产长效机制正在系统建立未来2 ~ 3年，行业发展更加健康有序，公司财务更加稳健到2024年，行业有望更加自律
如果以三年为期限，这期间会发生什么当行业整体增速稳定后，未来哪些企业会脱颖而出
龙湖正在为自己规划一个多元化
出路2018年，龙湖发布空间即服务战略，至今已发展至地产开发，商业运营，租赁住房，智慧服务，房屋租售，房屋装修六大航道按管理层期望，到行业趋稳的2024年，集团经营业务有望达到千亿营收，与开发业务并驾齐驱
数据显示，2021年上半年，龙湖实现物业投资业务不含税租金收入47.8亿元，同比增长42.4%商场，租赁住房，其他收入占比分别为76.6%，22.3%和1.1%，多元业务均保持正向增长
其中，截至2021年6月末，龙湖商业累计开业商场达54座，整体出租率97.8%，商业租金同比增长39%至37.1亿元租赁住房品牌冠寓开业房间数已达9.4万间，租金收入10.7亿元，期末出租率94.1%，龙湖智慧服务实际管理面积2.05亿平方米
龙湖的业务已不仅限于住宅及商业开发，也包括冠寓，智慧服务及围绕社区的租赁服务等业务邵明晓称，集团业务围栏不断拓展，用户围栏也在不断拓展，能有效防范系统性风险
可以看到，对多元业务的铺排，同样是未雨绸缪之举，与龙湖对财务的标准如出一辙未来，政策环境可能会更加趋紧，用户的要求也在提升，龙湖广筑围栏，一方面是为抵御风险，增加盈利增长点，同时也是为了讲述资本故事，撕下纯地产公司的标签
截至期末，龙湖净负债率46.0%，在手现金994.7亿元，现金短债比约5.48倍，较为稳健的财务盘面，是龙湖拓展业务边界的前提毕竟，商业，租赁等业务，对资金的沉淀力度不容小觑，以龙湖的冠寓为例，发展至今已投入近200亿规模的资金
未来，这些吸金的多元业务，能否撑起龙湖穿越周期的野心，还需继续观察智慧服务依然会保持收购节奏，但不是为了收购而收购，对标的选择更看重价值及质量管理层称，而租赁业务在政策，税收等支持下，预期每年将有超过30%的增长
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