最近几天，自如研究院携手新华网共同调研编撰的《2021中国城市租住生活蓝皮书》正式发布，由国务院参事室特约研究员姚景源，中国人民大学国发院城市更新研究中心主任秦虹，中国城市中心总工程师张国华，北京房地产中介行业协会会长李文杰联袂作序。

《蓝皮书》调研显示，在发展住房租赁市场的一系列针对性政策指导下，目前专业化住房租赁企业在推动租住产品矩阵化发展，居住服务水平提升，数字化技术赋能等方面已初步赶超世界水平同时伴随着人口流动带来的长租房需求增长，租客，业主的居住理念迭代，预计在2030年中国租房人口将达到2.6亿，住房租赁市场规模近10万亿元，迎来行业发展的黄金十年

近2成租客愿意租房超10年

最近几年来，我国传统的重购轻租市场格局正发生改变专业化住房租赁企业在居住产品，生活服务上持续下大力气，在品质提升和模式创新上破局突围，让机构化长租房成为城市年轻人首选考虑

《蓝皮书》数据显示，对于如何租到称心如意的房子，有65%的租客选择机构化长租房，位列首位，这一数据相较去年调研时上升9%不少受调租客表示，经历过疫情影响时期，选择机构化长租房居住体验相对稳定，生活服务也更加全面，同时APP等线上工具让找房更方便迅速

而对于租房时长，《蓝皮书》调研显示一线及新一线城市租客租房时间正在变长，已有75%的租客租房时间超3年，其中12%的租客已超10年面向未来的租房意愿，51%的租客表示可接受租房5年以上，18%的租客愿意租房10年以上

值得提出的是，伴随着年轻人租购意愿更趋理性，58%的城市租客表示通过租房结婚来完成小家而在机构化长租房租客中，对租房结婚的接受程度更高，达83%

80后业主首选机构化长租房，占比达32%

机构化长租房作为市场的连接纽带，受到租客青睐的同时，也成为更多业主的选择《蓝皮书》调研发现，当前业主群体正趋于年轻化，自如近两年的新晋业主中，80后占比已达32%

对于这部分业主，他们普遍有过租房经历，对市场发展初级阶段时信息不透明，品质错配，租房难等痛点更有感触，因此也更加理解好房才好租的理念，倾向选择专业化住房租赁企业进行出租托管。

一方面，住房租赁企业能提升出租效率《蓝皮书》调研显示，2021年全国重点城市的房屋平均出租周期为45天以北京市场两居室为例，业主直租约70天，中介出租约43天，自如等住房租赁企业约15天

而当房屋经整体改造得到品质提升时，市场竞争力和出租效率也会提高以自如整租产品为例，配备智能家居的4.0风格房源平均出租周期约21天，而智能家居覆盖度，居住风格美观度再度提升的心舍房源则为4.7天

另一方面，更好的出租效果，也带来了更强的托管认同《蓝皮书》调研显示，2016—2020年间，业主平均托管时长约4年，但寻求5年以上托管的业主比例有所提高，从2016年的33%提升至2019年的52%即便在2020年行业受疫情影响，这一比例仍与疫情之前持平

张国华认为，对于住房租赁市场来说，未来租客群体的数量规模将会呈指数式上升，对居住空间的优良品质要求也会更加关注，同时业主群体对机构化长租房认同感增强，将助力盘活和扩大租赁住房供给这意味着市场规模会进一步扩大，相关住房租赁企业仍需不断强化自身的产品和服务能力，提供更加完善的租住生活条件

黄金十年提升机构化长租房占比达15%以上

伴随着租客，业主的代际更迭，需求和供给的持续提高，面向住房租赁行业的未来发展，《蓝皮书》预测，基于我国城镇化率平均2%的增速，2030年住房租赁市场规模将达到10万亿元，行业进入发展的黄金十年在此进程中，仍有不少难点，需各方合力共同破局

一方面，《蓝皮书》调研发现，当前住房租赁供给仍是存量供给为主，而租赁住房的房龄20年以上占比达65.3%，30年以上占比达27.3%其中，约40%存在质量，环境，配套错配等问题

对于这部分房源的提质增效，居住供给需由开发模式转向经营模式这意味着接下来一段时期里，将鼓励专业住房租赁企业参与，发挥市场管理运营经验，对存量房源改造盘活，从而提高租赁住房供给的量

此外，居住产品的质和服务体验的质也需要同步提升，其首先是不断建立和维护市场清朗环境《蓝皮书》调研发现，在北京受调租客中，有43.8%曾遇到不良中介，对于保障租客和业主基本合法权益，不少专家认为要建立以长租房为引领的租赁供给体系，发挥专业化住房租赁企业的引领作用通过对房屋标准化改造，提供专业生活服务，长租房让广大租客更能品质居住

另一方面，市场规模提高，意味着未来机构化长租房占比将大幅提升《蓝皮书》调研发现，当前我国机构化长租房占比不足5%综合国际经验来看，秦虹认为未来10年内，通过培育样板机构，打造中国特色的城市居住租赁模型，在大力发展保障性租赁住房的同时，提高机构化长租房占比，尤其在一线重点城市达到15%以上，对承接租赁需求，推动行业长效稳定发展具有重要意义

《蓝皮书》认为，此过程中，住房租赁企业要秉持长期事业发展心态，坚持品质先行根本基础，以分散式与集中式并行发展的策略进行差异化布局，来满足不同的租房需求和职住平衡。要求各地住房和城乡建设主管部门及时将本地住房租赁企业，专业化大型住房租赁企业名单和保障性租赁住房项目认证情况向同级税务机关传递，并公布和动态更新住房租赁企业和专业化大型住房租赁企业名单。。

值得指出的是，行业进入新的黄金十年，模式革新是行稳致远的关键自如在2021年创新求变推出的增益租模式，让企业与用户从单纯委托出租，转向合作伙伴关系，收益价值也从一笔敲定的即时价值转向长远价值

增益租模式下，不仅能快速盘活存量房屋，为老旧房源快速投入市场赋能，还使自如将更多精力集中在品质管控，运营管理，服务管理等环节，进而在保障业主利益的同时，为租客提供更多元，个性化的租住体验。

整体来看，我国住房租赁是个年轻的行业，业内人士表示，《蓝皮书》发布对住房租赁市场发展有借鉴意义面向未来，专业化住房租赁企业更要以审慎态度提高供给品质，推动模式创新，让长租始终遵循住的本质，让广大租房群体从住有所居迈向品质居住，推动整体市场进入高质量发展阶段

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