春节扎堆看房， 卖旧买新能赚几百万 ，楼市小阳春要来。)
房地产变局不断演进，市场一线有何变化近期，e公司记者实地调研北京，上海，广州，深圳，杭州，成都，郑州，合肥，长沙等9大重点城市房地产市场，感受市场真实脉搏
即日起，e公司推出栏目，每日一篇重点城市房地产调研报道，以飨读者。
第九篇，关于上海过去一年，上海楼市政策调整不断，在经历离婚购房资格收紧，赠与需要购房资格到新房实行积分政策，市场一度进入盘整期
今年以来，开发商集中推盘，网红盘项目受热捧，1月新房市场成交同环比皆升专家预判，2022年上海政策面导向以稳价格，稳预期为主，短期无大幅放松可能另外，2022年，上海新房市场量价平稳，购房者或有更多选择空间
春节看房不打烊
春节期间的上海，道路畅通，地铁空空，但不少热门楼盘的售楼处人潮涌动大年初四，证券时报·e公司记者实地探访了位于上海浦东张江地区的某楼盘，尽管天气寒冷，看房和签约的人仍络绎不绝
今天人还不算多的，前两天看房都是排队进的，大年三十就有个客户跟我发信息要签约的一位楼盘销售人员告诉记者，由于看房人数比较多，春节期间该售楼处全员值班此前，该楼盘共推出近2500套房源，吸引了超过260%的认购率，四个地块，每次开盘都触发了积分目前还有一些可以挑选的大户型，因为我们推盘量比较大，这次没有触发积分，这对积分低的买家是捡漏的机会销售人员介绍
在上海想要购买新房，积分是一道门槛上海的积分政策与缴纳社保年限，名下房产数量等指标相关目前上海市楼盘入围线的相关数据显示，底线分数为56分，有许多红盘甚至需要70分以上才能入围对于积分较低的购房者来说，想要买到性价比较高的新房，难度不小我们就是看到这个盘不用积分才来看房的，我们积分才40分左右，除了郊区的房子，可选的范围实在不多前来看房的罗女士对记者表示，自己是购置二套房，积分偏低，又不想选择二手房，可看的新房有限，想趁着春节假期搞定二套房
记者注意到，该楼盘主力户型为90—148㎡，均价68000元/㎡，销售人员透露卖的最好的是90㎡户型这边买房的很多都是在张江上班的，做IT的，他们还贷能力很强，月供再多都可能还得起，但是缺首付，90㎡是比较合适的户型一位刚办理完签约手续的购房者对记者称，开发商虽然表面不说，但实际上也会优先考虑高首付和全款客户优先购房，对于刚需购房者来说买个小点的户型预算充足，胜算更大
而网红新盘之所以受到热捧，与价格因素也有关上海的二手房尤其是次新房价格普遍高于新房价格，而一二手房价格倒挂现象也让打新热度不减这里北侧有上海市金融信息服务产业基地，聚集了几万金融及科技白领，东侧有金桥南区，西侧还有张江集电港在楼盘的规划图旁，围聚了一批看房者，销售人员向他们介绍着周边的产业规划比起周边动辄八九万的均价，我肯定是首选新房了，周围上班的白领多，不会太担心接盘问题看房者吴先生对记者表示，对于价格倒挂明显的新盘，买到就是赚到，过两年卖旧买新，赚个几百万都很正常
网红新盘呈现外延化趋势
在上海的楼市中，限制购买的往往是热度较高且稀缺的楼盘，这种楼盘购买者较多，且资金充裕以上海内环内的复兴珑御为例，售价约为13.6万元/平方米，其积分的入围线达到112.8分也就是说，要成为复兴珑御的入围者，需要满足上海户口，已婚，无房户，5年内无购房记录且缴纳的社保年限均在18年又4个月以上，在手现金达到千万元
受积分政策影响，不少上海购房者已将目光移至郊区远，大，新中指研究院数据显示，2021年成交面积TOP10楼盘中，上海五大新城占据6席，其中嘉定新城，青浦新城各2席，奉贤新城，南汇新城各1席在成交价格方面，4万元—4.5万元/平方米的楼盘占比最大
五大新城的配套设施建设和落户加速吸引着越来越多的购房者根据消息显示，今年上海将提升五大新城公共服务水平建设全龄友好生活圈，推动优质教育，医疗，养老等资源落户新城，新建17所中小学，13所幼儿园，推进新城市级医院项目建设实施租购并举的人才住房政策
同样的预算在市区买不到什么好房子了，只能看看郊区的房子家住上海浦东的张女士告诉记者，最近看中了崇明的一套联排别墅，价格在千万以内，在她看来与与其挤破头抢市区的新房，不如索性换个郊区的别墅，可以用作度假或养老崇明将来会通地铁，直接连接上海市区，产业规划也有，只是等待时间会比较长，崇明的自建房也很多，将来我买的房子能不能脱手也是个问题不过，也是由于这些让人犹豫的地方，张女士迟迟没有下手远，大，新
春节期间，记者通过走访了解到，银行住房贷款有所松动也是楼市暖意回升的原因之一自2021年10月份以来，全国重点城市首套房贷款利率和二套房贷款利率持续回落，呈现不同程度的下调态势日前，全国贷款市场迎来降息，5年期以上LPR为 4.6%，较上期下调5个基点
比起去年，现在的贷款审批和放款速度都在加快沪上一家国有大行客户经理告诉记者，目前上海地区的住房贷款放款时间需要1到2个月，如果银行的贷款额度充足的话，时间会更短而在房企开发贷方面，为保证新城的新房供应，针对五大新城的额度也比较大
楼市小阳春预订。
春节期间的看房大军，企稳回升的成交数据，种种迹象预示着上海楼市的小阳春将至。
根据克尔瑞监测的开盘数据显示，2022年上海楼市五个批次整体开盘情况中，57个项目中，日光盘占比63%截至1月21日，上海第六批次57个楼盘已经有46个楼盘结束认购，17487套房子也创下了今年上海新房分批供应的新高
二手房市场方面，去年8月份，三价取低政策发布，上海楼市转冷，但去年底以来翘尾效应明显，数据显示，去年12月上海二手成交数据达到了1.8万套，环比上涨15%。
仲量联行数据显示，伴随着年底信贷环境边际改善，去年四季度上海一手商品住宅整体成交量小幅回升至254万平方米，环比增长5.1% 2021年全年一手商品住宅整体成交量达1070万平方米，同比增长14.1%高端住宅市场需求保持强劲，伴随着多个项目入市，四季度高端一手住宅共成交1105套，环比增长45.4%2021年全年高端一手住宅共计成交3244套，创近五年新高
中指研究院数据则显示，2021年上海全年新建商品住宅供应800.5万方，同比上升7%，成交1059万方，同比上升15%月度成交走势呈前低后高，下半年多数月份略低于去年同期新建商品住宅土拍阶段即锁定未来价格，有效平稳市场价格预期
一手置业需求受供给影响，持续向五大新城等潜力板块流入，多数板块显性库存有所降低面积段70—110㎡，单价段3—7万元/㎡为市场主流，置业更注重满足功能性需求，70平以下小户型成交有所缩减二手住宅成交量月度走势前高后低，前三季度交易量逐月下滑，四季度成交企稳回调
在刚需购房及改善型购房需求的支撑下，预计上海2022年整体楼市销售将保持稳定在严格的限价措施下，预计一手高端价格将继续维稳与此同时，2022年的信贷边际改善以及一手高端住宅供应有限，高端二手住宅价格有望逐步企稳 仲量联行华东区董事总经理兼中国区商业地产部总监张静表示
中指研究院预计，2022年上海宅地供应节奏保持平稳，房地联动下楼面地价相对稳定，同时更加侧重发展租赁住房，形成租购并举的住房保障体系预计2022年新房市场量价平稳，购房者或有更多选择空间，热点区域一二手房价差或将逐步减少
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