旭辉一楼盘刷新房价天花板背后，长沙新房环比12连涨

限购，限价最严的长沙走出了属于自己的独立行情。

日前，旭辉铂悦湘江7#，8#，9#，10#取得预售证，楼栋平均精装均价分别为24023.77元/平方米，25788.46元/平方米，23627.7元/平方米和24364.75元/平方米，总价范围460万—960万，刷新了长沙新房均价的天花板。

在这之前，近期只有华润滨江项目拿到了超2万/平方米的预售证，且在相当长的时间内，长沙新房预证均价一直未能超过2万/平方米业内人士告诉观察者网，这是因为长沙房价一直被严格控制，而现在这种局面被打破了

上海中原地产首席分析师卢文曦表示，标杆项目往往具有一定的指导作用，从目前来看，长沙房价有了一定松动的迹象，意在给予市场各方一个调整喘息的机会如果板块内价格一直被限，会导致企业获利空间严重压缩，拿地积极性减弱，市场预期下滑等问题

高出周边限价盘8889.91元/平

除了刷新长沙新房均价的天花板，与周边项目形成较大的价差，也是旭辉铂悦湘江引人注目的原因之一。

旭辉铂悦湘江位于长沙河西滨江金融中心核心位置，是长沙五大CBD中央商务区之一，周边有协信中心，湘江财富金融中心，广发银行大厦，复地滨江金融中心和福晟金融中心等金融大楼。“从现有铁路来看，承担这项任务显然是不可能的。

一位长沙本地销售人士向观察者网表示，一线临江稀缺地块和滨江商务中心的双重加持下，该区域一直受改善群体青睐，不过该区域新房项目不多，目前同品质的新房项目仅有复地滨江金融中心，与旭辉铂悦湘江直线距离不过500米。

值得注意的是，复地滨江金融中心为限价地块，复地产业发展集团有限公司2020年4月以底价14.7亿元摘得之际，规定住宅部分毛坯销售价格13400元/平方米在2021年几次取证推售中，复地滨江金融中心也严格遵守了这一规定

而同样位于河西滨江的旭辉铂悦湘江，12月拿证入市的毛坯均价突破2万/平，其中8#毛坯均价为22289.91元/平方米，精装均价25788.46元/平方米。

据此计算，旭辉铂悦湘江的毛坯销售价格较复地金融中心高出8889.91元/平方米，上涨66.34%。”他解释说，老成渝铁路和遂渝铁路的速度不够；升级改造后，成渝高铁时速从300公里提高到350公里，但线路有些迂回。。

旭辉铂悦湘江之所以能拿到这么高的销售均价，除了区位优势之外，还因为该项目并非限价地块业内人士坦言

公开资料显示，旭辉铂悦湘江原为裕邦滨江地块，是湖南裕邦产业发展有限公司旗下资产2020年底，湖南裕邦产业出现股东变更，新增股东方旭辉集团旗下子公司长沙和高房地产开发有限公司，持股70%

期间，旭辉与湖南裕邦产业大股东何杰成立长沙卓辉房地产开发有限公司，分别持股51%和49%，负责旭辉铂悦湘江的开发运营2021年9月，湖南裕邦产业再次出现股东变更，长沙和高退出持股

一进一出之间，旭辉获得了旭辉铂悦湘江的操盘权且由于这宗地块并非长沙限价政策期间出让，因而没有销售上限价格

在该人士看来，项目方确实可以根据市场行情进行报价，上交政府审批但尽管没有上限价格，上涨66.34%的均价依旧高出市场平均水平

此外，与旭辉铂悦湘江同为滨江两大天王的华润悦府新房均价也有上涨该项目位于河西主城区桐梓坡，计划打造成TOD项目，由于地铁4号线和预计明年通车试运营的6号线在此换乘，华润还将在周边打造大型商业中心，近期推售热度不弱于旭辉铂悦湘江

不过，华润悦府预证均价并未出现大幅上涨一房一价表显示，该项目整体精装均价约20500元/平方米，毛坯均价约17000元/平方米与其同在河西的谷山145号地，毛坯限价为14800元/平方米

据此计算，华润悦府毛坯均价高出谷山145号地2200元/平方米，上涨14.86%。

长沙新房有补涨需求

而不论上涨幅度多少，长沙新房均价确实已呈现上涨趋势。

国家统计局数据显示，2020年11月至2021年11月，长沙新建商品住宅销售价格同比指数分别为99.8，100.3，100.6，101.0，100.5，100.7，100.8，101.3，100.8，100.5，100.3，100.2，100.2，连续12个月上涨。

在新房价格控制层面，长沙近期确实对项目取证有一些政策性的支持，尤其是对前期高价地块进行一些政策上的边际调整同策研究院研究总监宋红卫表示，这和长沙严格执行限价政策，住宅结构改善和土拍市场等因素有关

事实上，长沙一直因房价较低被誉为最有幸福感的城市，但这种调控已经逐渐脱离正常的市场业内人士坦言，任何没有预期的市场就是一潭死水，不利于当地房地产市场良性发展

此外，由于限价过严，长沙第二次集中供地中惨淡收场原计划挂牌29宗地块，最后仅13宗进入出让环节，其中10宗底价成交，3宗因故流拍

卢文曦表示，由于房价基数过低，作为二线城市的长沙，房价甚至不如长三角的一些三线城市，目前也的确有一定补涨的需求在里边。

在宋红卫看来，长沙新房价格上涨和住宅结构变化有关伴随着大平层，洋房等改善性需求逐渐成为市场的主流，相应成交价格虽有所上升，但成交面积持续性下跌，且不少刚需盘仍在降价促销

58安居客房产研究院分院院长张波则认为，长沙房价的上涨和一线城市的差别较大，主要差别在于不会有短期的快速上涨，例如2020年四季度上海的房价快速上行，2019年深圳房价的快速上行，都没有在长沙市场上表现出来长沙的市场供需整体平衡性好，调控的力度大，尤其对于炒房客的政策打击力度大，导致长沙主体是个以自住为主的市场，房价的上行是缓步上行，市场的波动性也就相对较小，购房者的心态也更趋于平稳

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