地方因城施策稳定楼市正在进入2.0阶段，放松而非全面放开仍是二线城市优化限购的主要逻辑。

相比去年底开启的1.0版本，近两个月来，越来越多的热点一二线城市和经济强市加入松绑限购政策的队列，与此同时，伴随着房地产市场的信贷成本降至历史低位，许多政府不约而同地将激活合理住房需求的重点从增强当地困难家庭的购买力转向增加新市民的机会和改善家庭。

"目前，房地产市场的形势已经发生了根本性的变化."中国城市经济学会房地产专业委员会主任，中国区域科学学会副理事长王在接受第一财经采访时表示，一方面，全国楼市的突出问题已经从快速城市化过程中的供不应求，转变为高质量发展过程中热点城市的供需错配，另一方面，目前全国楼市整体低迷，市场信心不足，预期冷淡，销售下滑在精细化，微观化的楼市调控指导下，城市主体要根据当地市场情况做出判断，调整限购这一临时性的行政性限制政策

据不完全统计，今年以来，全国约有40个城市松绑限购其中，对于二线城市，何时松绑，松绑的方式是缩小限购区域范围还是增加特定群体的购房机会，以及松绑后如何规避楼市异常升温的风险这些问题仍需进一步探索和解决

重点惠及三类人群

希望通过实质性政策进一步激活购房需求，也需要防止政策开放后市场上出现一些违背住不炒定位的现象最近几个月，虽然热点城市出台限购优化的频率在增加，但节奏依然谨慎

据《第一财经日报》不完全统计，今年下半年以来，至少有17个城市出台了优化限购的楼市新政或市场形势，出现了放松限购的信号其中，除了广东东莞江门，浙江嘉兴海宁，江西九江，河北廊坊外，其余均在一二线城市，包括上海临港新区，宁波，南京，青岛，济南，武汉，合肥，福州，xi安，成都，天津

相对于缩小限购范围，放宽对特定人群的限制是大部分热点一二线城市松绑的主要方式。

从政策内容来看，限购松绑主要惠及三类群体，即有首套房需求的非本地居民，家庭有改善型居住需求的本地居民，将自有住房作为保障性租赁房或出售现有住房的本地居民。

以天津为例日前，天津市住建委等7部门发布《关于进一步完善房地产调控政策促进房地产业健康发展的通知》

《通知》涉及限购的政策内容包括，非本市户籍，在本市就业的新市民和大学毕业生，凭连续缴纳6个月及以上的社保或纳税证明，可在本市购买1套房，成员为60周岁及以上的居民家庭和生育两个以上子女的居民家庭，凭户口簿可在原限购政策基础上购买一套房，家庭使用原1套住房作为租赁期限不低于5年的保障性租赁房的，可以在原限购政策基础上再购买1套，一个家庭卖掉一套房，可以再买一套房，但家庭住房总数不得超过两套。

除天津外，目前在长三角二线城市限购区域，如南京，苏州，无锡等，非本市户籍居民购买本市首套房的资格要求全部调整为连续或累计缴纳6个月社保

一线城市对非本市户籍居民在远城区或周边地区购房或落户也有所放宽8月，上海临港新区有针对性地优化人才购房条件在临港新区工作的非本地户籍人才缴纳个税或社保满1年及以上，在临港新区限购1套住房，广州再次降低落户门槛国内普通高等学校应届毕业生取得学历，学位证书，普通高等学校毕业生就业协议书或者在本市缴纳社会保险费后，可以向户口所在地的区公安机关申请办理户口登记

5安居客房地产研究院分院院长张博告诉记者，热点一二线城市放松限购的底线是不引发炒房需求在此基础上，它应该为更理性的购买者提供保护对于涌入人口较多的热点一二线城市，可以针对部分人群和区域有限放松限购

不过，也有业内人士认为，由于热点城市房价仍然较高，刚需家庭对楼市的提振作用相对有限下半年以来，武汉，天津等二线城市提出限购区域内多子女家庭可多购一套，进一步激活当地改善型住房市场

此外，为增加热点城市租赁住房供应，打通新房，二手房，租赁住房市场渠道，今年以来，长沙，成都，Xi，天津等常住人口过千万的二线城市，均采取了定向放松限购的新举措，即只要将居民已持有的闲置住房用于租赁登记和出租 并纳入租赁住房市场，符合相应条件即可获得新房购买资格。

预计会有更多的二线城市逐步放松限购。

目前除部分城市外，二线城市整体市场活跃度不足，市场观望情绪依然浓厚中国指数研究院指数事业部市场研究总监陈文静告诉记者

国家统计局最新数据显示，1—8月，全国商品房销售面积同比下降23%，仅比1—7月下降0.1个百分点考虑到去年8月楼市基数较低，销售仍在触底

进入楼市传统销售旺季金九银十，中国指数研究院数据显示，9月前两周，重点监测城市商品住宅成交面积同比降幅仍超过20%。

陈文静分析认为，8月份以来，部分二线城市积极响应中央一城一策，加快政策措施落实的要求，政策落实步伐略有加快预计未来会有更多的二线城市通过优先放松郊区限购来逐步放松限购

地方政策放松的前提是，还是要坚持‘住不炒’的定位降低购房成本，降低门槛是重要的方面适当放松限购，可以更好地支持刚需和改善型住房需求的释放陈文静表示，二线城市作为该地区的核心，对住房需求的支持度较高，居民收入水平相对较好政策放松有利于激发市场交易活力，促进住房需求释放，从而起到示范作用，带动整体市场修复

另有业内人士认为，与2010年限购政策提出时相比，目前房地产市场的发展阶段和问题已经发生了根本性的变化。

RealData首席分析师徐小乐支持二线城市优化限购政策他认为，与过去相比，限购的环境已经发生了不可逆转的变化，供不应求不再是主要矛盾大城市房价整体涨幅趋稳，投机性需求基本消除，房价快速上涨压力减弱监测数据显示，今年以来，已取消或放松限购的城市或地区房价并未出现价格反弹

中国房地产数据研究院院长陈升对记者表示，限购政策是否仍然适用，需要根据城市和区域来判断，判断的关键在于把握当地市场的供求关系和库存水平比如一些热点二线城市，楼市去化周期不到12个月，甚至不到6个月全面放开限购，可能带来楼市反弹，但也有一些限购区域，去污期甚至达到20个月对于这些地区，限购政策不再适用

对于已经出台限购的二线城市，王进一步表示，一方面，要继续坚持房住不炒的定位，根据市场情况灵活调整政策松紧，另一方面，也要积极推进住房保障市场建设，重点加大保障性租赁房市场建设，缓解热点城市住房市场供需矛盾和错配。

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