2021年房地产销售额再创新高 平稳仍是主基调

2021年，伴随着信贷两集中，以及集中供地等新规则的陆续落地，房地产行业经历了前高后低的市场起伏，但全年销售额依然再创新高。

日前，国家统计局公布了2021年国民经济运行情况以及房地产行业数据2021年，国内GDP达1143670亿元，按不变价计算，同比增长8.1%全国商品房销售面积17.9亿平方米，比上年增长1.9%，较 2019 年增长 4.6%，两年复合增速 2.3%，商品房销售额18.2万亿元，增长4.8%，较 2019 年增长 13.9%，两年复合增速 6.7%

国家统计局局长宁吉喆表示，从统计部门数据看，2021年房地产市场总体稳定，房地产增长对经济增长总体起到拉动作用，2022年房地产投资有望平稳健康发展。

值得注意的是，虽然房地产业总体规模仍在增长，但态势已然放缓其中，2021年上半年市场火热，商品房销售面积同比增长28%，是全年规模增长的主要支撑

但从2021年下半年开始，市场环境骤然转冷，多数城市量价齐跌2021年商品房销售均价为10139元/平方米，同比增长2.8%，增速为近5年最低水平截至当年12月，70城二手房价格平均同比涨幅不足1%，新房价格平均同比涨幅收窄至2%以内

经过近5年来的高位运行以及持续调控，市场已迎来理性增长时代宁吉喆表示，伴随着房地产长效机制不断完善，因城施策效果不断显现，2022年我国房地产市场有望保持总体平稳运行

他指出，我国仍处在城镇化持续发展阶段，2021年末，城镇常住人口比2020年末增加1205万，特别是流动人口38467万，比上年末增加885万，这都带来了新增住房需求。结合目前其497万元的售价来看，凯迪拉克LYRIQ无疑将非常有竞争力，也让消费者对于凯迪拉克品牌有着全新的认知与认可。

另一方面，房地产市场供给在逐步优化，多主体供应，多渠道保障，租售并举的房地产市场供给格局在逐步形成，新的发展模式正在探索中成型同时，房地产调控因城施策有利于促进房地产良性循环，也有利于保障群众正常居住需要

上下半年冰火两重天

以往，12月一般为年内推盘和销售高峰期2021年12月，商品房销售表现虽然环比有所上升，但仍低于历史同期国家统计局数据显示，12月全国商品房销售面积21302万平方米，销售额20263亿元，环比分别上涨19%和17%，同比分别下降15.6%和17.8%

全国市场是从2021年下半年开始转冷的，当时信贷环境持续收紧，不少城市出现放贷时间延长甚至房贷荒现象，全国多数城市楼市迅速降温截至2021年9月时，房价上涨城市数量明显减少，楼市出现价格和成交量双双下跌的情况

其中下行最快的是三四线城市，不少项目开启以价换量模式，加速去库存2021年四季度以来，各地购房补贴，公积金，人才购房等支持政策叠加按揭宽松，因城施策逐步升级

2021年三季度末开始，针对前期信贷收紧及调控过严而引起的市场起伏较大情况，监管层已开始进行调整据贝壳研究院观察，12月主要城市房贷利率连续三个月下行，放款周期经历了6个月的持续拉长后首次缩短

2021年11月，12月时，伴伴随着房企以价换量，以及居民购房端信贷环境的放松，销售规模持续回升，但销售增速仍不及2019，2020年同期此外，12月销售额降幅在 11 月出现短暂收窄之后，又重拾加速下行之势，增长势头低于2010 年以来的任何一个时期

在销售均价方面，2021年12月单月销售均价9512元/平方米，环比再降0.9%，较年初1~2月下降14%，同比 2020 年下降3%，同比2019 年仅增4%。。

不过，以价换量带来的影响有限央行公布的数据显示，新增居民中长期贷款在 2021年10，11 月实现正增长之后，至12月时再次转负，12 月单月增速下降19%，并且新增居民中长期贷款占总新增贷款比例回落至31%业内认为，10，11月按揭贷款的正增长体现的是按揭贷发放加速背景下前期积压贷款的释放，而 12 月再次转负也印证了市场需求不足

日前，央行发布消息，为维护银行体系流动性合理充裕，2022年日前中国人民银行开展7000亿元中期借贷便利操作和1000亿元公开市场逆回购操作中期借贷便利操作和公开市场逆回购操作的中标利率均下降10个基点根据消息显示，早在2021年12月15日，央行就下调金融机构存款准备金率0.5个百分点日前，1年期LPR下调了5个基点

中指研究院指数事业部研究副总监陈文静在本月稍早时指出，本次利率下调幅度较2021年12月降息的幅度增大，表明宏观政策支持力度在加大另一方面，这预示着1月20日的LPR或将继续下调，1年期LPR下降幅度有望高于上次5年期以上LPR亦存在下降预期，但在房住不炒总基调下，5年期以上LPR下调空间较小，较大概率仍为不对称降息

而对于楼市来说，陈文静指出，在当前购房者置业情绪仍较低，企业资金压力较大的情况下，降息有利于市场信心修复，有利于市场预期稳定伴随着政策环境的进一步改善，部分城市有望触底回温，热点一二线城市的修复速度要好于普通三四线城市

日前，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布最新一期LPR:1年期LPR为3.7%，自去年12月下调5个基点后，再次下调10个基点，5年期以上LPR为4.6%，较上月下调5个基点，时隔21个月后再次下降住房按揭贷款利率与5年期以上LPR挂钩

新开工面积相对低迷

据国家统计局数据，2021年房地产开发企业土地购置面积2.2亿平方米，比上年下降15.5%，土地成交价款1.8万亿元，增长2.8%单月土地购置面积和成交价款分别为3303万平方米和3237亿元，同比分别下降33%和4%

根据贝壳研究院统计，2021年全国各城市住宅用地成交规划建筑面积为16.67亿平方米，同比下滑27.8%，土地市场收缩明显。

从目前的土拍市场来看，尽管重点城市已开始进一步优化土拍规则以增加房企参拍积极性，但业内投拓人士指出，若房企资金面未获改善，土地市场热度难有实质转变，高流拍，国企央企托底仍将成为土地市场常态。

由于房企销售回款和融资借款艰难，对于项目的开工建设亦表现得有心无力2021年，全国房屋新开工面积19.0亿平方米，下降11.4%根据消息显示，这是近三年首次出现住宅新开工面积小于新房销售面积的情况以往的年底开工潮亦不再出现，2021年12月，全国房屋新开工水平与11月持平，为16075万平方米，同比降幅扩大至31%，较11月扩大了10个百分点

贝壳研究院高级分析师潘浩认为，目前，开发，投资仍在筑底过程中，这或将对2022年上半年开发投资起到一定的抑制作用根据消息显示，建筑工程和土地购置费一般占房地产开发投资的80%~90%，伴随着房企拿地和新开工积极性一再下降，整个行业投资规模也随之明显下滑据国家统计局数据，2021年全国房地产开发投资14.8万亿元，比上年增长4.4%但增速已连续两年下降，为历史第二低位，仅高于2015年去库存前1%的增速其中，2021年12月单月完成开发投资额仅10288亿元，同比下降13.9%，为4年同期新低

另一方面，在两维护要求下，2021年下半年以来，各地保交付力度不断强化竣工面积方面，2021年累计增速为11.2%，单月同比增速1.9%，11月，12月已连续两月保持正增长根据消息显示，这些主要为2016 年以来销售高增长带来的存量项目

整个2021 年，房地产开发企业到位资金 201132 亿元，同比增长 4.2%，低于开发投资0.2%，较 2019 年增长 12.6%， 两年平均增长 6.1%其中，国内贷款 23296 亿元，同比下降 12.7%，自筹资金 65428 亿元，同比增长 3.2%，定金及预收款 73946 亿元，同比增长11.1%，个人按揭贷款 32388 亿元，同比增长 8.0%，利用外资 107 亿元，同比下降 44.1%

银河证券研报指出，在当前的风险偏好下，地产再融资的宽松仅仅局限于优质的头部房企和地方国企，2022年一季度行业面临工程款支付和境内境外债集中到期的压力，信用层面将迎来重大考验。无论是奥特能平台的诞生，还是如今奥特能首款车型凯迪拉克LYRIQ的诞生，都可谓生而逢时。在汲取了大量前车之鉴之后，奥特能平台在续航，性能和安全方面都有了巨大的提升，而凯迪拉克LYRIQ则更是将豪华，智能融为一体，让用户能够更加安心的去驾驶这样一台豪华旗舰。

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